vrijdag 22 februari 2019

Betaalbare huurwoningen zijn hard nodig, maar wie gaat ze bouwen?

 
 

 

Bron: Financieel Dagblad

Nederland kent een schreeuwend tekort aan huurwoningen tussen de €700 en de €1000. Maar als het erom gaat wie deze woningen gaat bouwen, wijzen overheden, woningcorporaties en beleggers naar elkaar.

Tweeënhalf jaar geleden verhuisde Stijn Jansen (28) vanuit Cuijk bij Nijmegen naar een tijdelijke woning in Utrecht. Met een huur van ruim €1000 per maand was de woning ver boven zijn budget, maar vanwege zijn nieuwe baan bij vakbond FNV op Schiphol had hij snel iets nodig. Eenmaal in Utrecht zou hij verder zoeken.
Maar tot nu toe is een betaalbare huurwoning of koopwoning niet in zicht. Afgaande op de inkomenseisen van verhuurders kan Jansen maximaal €760 per maand betalen. Huurwoningen voor die prijs zijn niet te vinden, en voor koopwoningen in de stad kan hij niet genoeg lenen. ‘Ik blijf zoeken, maar je wordt er moedeloos van', zegt hij.
Jansen is niet de enige die moeite heeft om een huis te vinden. Er is een enorm tekort aan huurhuizen in Nederland voor mensen die net te veel verdienen voor een sociale huurwoning (inkomensgrens €38.035), maar te weinig om een huis te kunnen kopen. Het gaat om starters en gezinnen met een inkomen tot ongeveer €50.000, in grote steden zelfs €60.000.
Vooral in steden als Amsterdam en Utrecht is er veel vraag naar dit soort huurwoningen, doordat koophuizen daar relatief duur zijn. Ramingen van het tekort aan middenhuurwoningen in Nederland variëren tussen de 60.000 en 200.000.
Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken komt binnenkort met een aantal maatregelen die de bouw van middenhuurwoningen en de betaalbaarheid van bestaande woningen moeten bevorderen. In de grote steden stijgen de huren door het krappe aanbod snel. De minister overweegt daarom een 'noodknop middenhuur' in te voeren, om excessieve huren tegen te gaan. Het is nog onduidelijk hoe zo'n noodknop precies moet werken, maar gedacht wordt aan een maximering van de huurprijs bij het begin van het contract.

Corporaties

Als het om de bouw van middeldure huurwoningen gaat, ziet Ollongren een rol weggelegd voor woningcorporaties. Sinds de wijziging van de Woningwet in 2015 moeten zij zich concentreren op wat toenmalig minister Stef Blok als hun kerntaak definieerde, het beschikbaar stellen van woningen aan de meest kwetsbare groepen.
Binnenkort bespreekt de Tweede Kamer een wetsvoorstel dat het voor corporaties makkelijker moet maken middeldure huurwoningen te bouwen. De zogeheten markttoets, waarmee corporaties moeten aantonen dat er in een bepaald gebied geen marktpartij is die middenhuurwoningen kan bouwen, moet eenvoudiger worden.
Maar corporaties zelf lijken niet enthousiast te zijn over de nieuwe mogelijkheden. 'Als we investeren in de middeninkomens, gaat het ten koste van onze eigen doelgroep', zegt Hedy van den Berk, directeur van de Rotterdamse woningcorporatie Havensteder. Het bouwen van middeldure huurwoningen levert volgens haar geen geld op, maar kost juist geld. Voor woningen in het middensegment kunnen corporaties niet tegen een lage rente lenen, zoals voor sociale huurwoningen.
Volgens Van den Berk is het daarom interessanter om in de sociale sector te bouwen, en grotere woningen eventueel over te hevelen naar de middeldure huursector. 'In de sociale huur zijn er steeds meer eenpersoonshuishoudens.'
De onwil van corporaties om middeldure huurwoningen te bouwen, kan ook te maken met de lastenverzwaringen die ze de afgelopen jaren voor de kiezen hebben gekregen. De in 2013 ingevoerde verhuurderheffing moest ze tot efficiëntie dwingen na schandalen zoals de fraude bij Vestia. Samen met de stijgende vennootschapsbelasting en de beperking van de renteaftrek hebben ze naar schatting te maken met €3 mrd aan extra lasten in 2022.
Brancheorganisatie Aedes wil graag dat de sociale huurgrens (€720,42 in 2019) lokaal kan worden opgetrokken. Dan kunnen corporaties ook voor die woningen tegen een lage rente geld lenen. Voorzitter Marnix Norder geeft toe dat er in de sociale sector nu ook al lange wachtlijsten zijn, en veel corporaties onvoldoende geld hebben. 'Maar dan hebben mensen wel een perspectief. Nu is er een groep die we aan hun lot overlaten.'


Vrije sector

Behalve op de woningcorporaties heeft de politiek de hoop gevestigd op institutionele beleggers. Die kijken de afgelopen jaren met steeds meer interesse naar de Nederlandse huurmarkt. Inmiddels nemen institutionele beleggers zo'n 10% van de nieuwbouw voor hun rekening. Beleggers willen graag nog meer investeren, zeker nu de rente laag is en woningvastgoed een aantrekkelijk alternatief is voor staatsobligaties. Maar in de praktijk blijkt dit lastig.
Het ontbreekt aan bouwlocaties en gemeenten weten zich ook nog niet zo goed raad met deze marktpartijen. Beleggers lopen er onder meer tegenaan dat gemeenten grond niet bestemmen voor middenhuur. De huurwoningen delven dan het onderspit ten opzichte van koopwoningen, waarvoor gemeenten een hogere prijs krijgen. 'Bij dat soort tenders schrijven wij vaak niet eens in', zegt Wim Wensing, directeur beleggen bij Amvest, dat ontwikkelt en investeert met institutioneel geld in met name middenhuur.
Volgens Wensing wringt het hier dat de vrije huursector in feite het enige niet gesubsidieerde deel van de woningmarkt is. Koopwoningen hebben immers de hypotheekrenteaftrek. Daardoor zijn koopwoningen meer waard dan vrije sectorhuurwoningen. En voor sociale huurwoningen zijn er de geborgde leningen.

Gemeenten

Sinds 1 juli 2017 kunnen gemeenten in het bestemmingsplan aangeven dat op een plek een bepaald percentage vrijesectorwoningen in het middensegment moet komen. Maar veel gemeenten maken daar nog geen gebruik van. Dat blijkt onder andere uit antwoorden van de gemeenten Utrecht en Rotterdam. Beide steden hebben wel doelstellingen voor het percentage middenhuur bij nieuwbouwwoningen, en maken daarover afspraken met ontwikkelaars. In Utrecht moeten middenhuurwoningen tenminste twintig jaar in dat segment blijven, en mag de huur gedurende die tijd jaarlijks maximaal met de inflatie +1% stijgen.
De gemeenten die wel specifiek beleid voeren op middenhuur (en soms genoegen nemen met lagere grondopbrengsten) slaan volgens marktpartijen soms weer door met de voorwaarden. Zo vinden beleggers dat Amsterdam op dit moment wel erg veel eisen stelt aan de huursector. De hoofdstad schrijft bijvoorbeeld voor dat van de nieuwbouwwoningen 40% sociale huur, 40% middenhuur en 20% vrije sectorhuur moet zijn. Ook moeten middeldure huurwoningen tenminste 25 jaar in dat segment blijven en is de huurverhoging gemaximeerd.
‘Door die opeenstapeling van eisen kunnen wij er eigenlijk geen aantrekkelijke belegging of kwalitatief hoogwaardige woning meer van maken. Je loopt eigenlijk alleen nog het risico om er geld op te verliezen', aldus Wensing. De pensioenfondsen en verzekeraars voor wie Amvest belegt, moeten wel rendement kunnen maken.

Gemeenten

Verantwoordelijk wethouder Laurens Ivens van Amsterdam zei eerder tegen het FD dat hij de maatregelen nodig vindt, omdat de nieuwbouw het enige deel van de woningmarkt is waarin de gemeente de harde stijging van de huurprijzen kan beïnvloeden. Volgens hem krijgt de gemeente nog genoeg kwalitatief goede reacties op openbare aanbestedingen. Amsterdam heeft voldoende bouwlocaties, stelde Ivens.
Ook het plan van de noodknop van minister Ollongren zien beleggers niet zitten. Zo’n noodknop betekent immers politieke inmenging, een knop waar een volgend kabinet ook weer aan kan draaien. ‘Wij zijn daar mordicus op tegen. Dat geeft het verkeerde signaal aan langetermijnbeleggers', zegt Frank van Blokland, directeur van de belangenvereniging van institutionele beleggers (IVBN).
Maar wat moet er dan wel gebeuren? Volgens Bart Dopper van adviesbureau Stec Groep stokt de vrije sectorhuur nu vooral door het gebrek aan vertrouwen tussen gemeenten en beleggers. ‘Gemeenten zijn niet gewend om met beleggers aan tafel te zitten. Veel gemeenten zijn bang dat beleggers vooral snel geld willen verdienen’, aldus Dopper.
Lees ook:

Beleggers tegen gemeenten: zo kunnen wij betaalbare woningen bouwen.

Om deze patstelling te doorbreken, heeft een aantal institutionele beleggers daarom onlangs in het zogenoemde Biedboek Middenhuur een voorstel gedaan voor middenhuurwoningen in de provincie Utrecht. Een eerste groep gemeenten heeft daar positief op gereageerd. Voor woningzoekenden als Jansen is er dus hoop.